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xafm广播网顺义后沙峪超千夏木亚子套房开闸能否走俏仍存疑问

2019-07-03 出处:xafm.net广播网 

摘要:后沙峪,建邦,房价,洋房,别墅区,颐府,中小户型,中原地产,xafm广播网顺义后沙峪超千夏木亚子套房开闸能否走俏仍存疑问区域首个限房价项目开盘后,今年夏天三个限房价项目接踵亮相,产品类型已现同质化 后沙峪刚需房、刚改房的市场潜在供应超过1300套,但板块内交通、配套与刚需族

  区域首个限房价项目开盘后,今年夏天三个限房价项目接踵亮相,产品类型已现同质化

顺义后沙峪超千夏木亚子套房开闸能否走俏仍存疑问

  后沙峪刚需房、刚改房的市场潜在供应超过1300套,但板块内交通、配套与刚需族需求存在差异。(王海亮/摄)

  去年,合院+洋房产品的祥云赋开盘,成为中央别墅区后沙峪板块的首个限房价项目。今年夏天,公园十七区、建邦·顺颐府项目接踵亮相,ho52影视网,顺义罗马湖畔也出现了限房价项目扎堆态势。据不完全统计,去年到今年,共有超过1300套刚需刚改产品已经和即将涌入后沙峪区域。它们进入市场后,将面临什么样的命运?

  后沙峪“三兄弟”来了

  继“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后,北京中央别墅区不可多得的天然水域——罗马湖,也拥有了“三兄弟”。

  罗马湖被称为“中央别墅区的后海”,因身处罗各庄和马头庄两个村庄之间,所以得了这么一个“洋名儿”。名字来源虽然乌龙,但不妨碍这片区域的“高大上”。

  沿着温榆河岸,北京在东北郊形成了国内最早的中央别墅区。经过27年发展,温榆河畔的中央别墅区高端别墅群鳞次栉比,“墅区”“圈层”是该区域楼盘销售人员挂在嘴边的热词。尤其身处中央别墅区核心的后沙峪板块,从交通、教育、医疗、休闲社交等各方面配套来看,都已非常成熟。

  去年,祥云赋限房价项目入市,为后沙峪首个限房价项目;今年初夏,公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅陆续亮相,即将开盘,后沙峪板块已经很久没有这么热闹过了。其中,祥云赋和建邦·顺颐府为合院+洋房的“高低配”,公园十七区为纯洋房,中铁·诺德阅墅为叠拼、合院。

  2015年来到后沙峪区域的黄华(化名),先当房产中介,媪楫情,后做楼盘销售,她告诉新京报记者,自2015年以来,后沙峪板块的纯新盘项目就少之又少。这种低调的局面,春泄绣榻,从去年祥云赋限房价项目出世,今年罗马湖多项目扎堆入市,才被打破。

  限房价项目在同一区域扎堆入市的情况不少见,如今,顺义罗马湖畔,祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目也扎堆做邻居。

  引人瞩目的是,这一次站上后沙峪舞台的“主角”,是大量的刚需、刚改房,打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局面。即将入市的公园十七区和建邦·顺颐府,和仍在销售的祥云赋,围绕着罗马湖“同台竞技”。三个项目均有90平方米以下的刚需户型,且为主力户型,公园十七区和建邦·顺颐府还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市,将大大降低入住中央别墅区的置业门槛。

  刚需刚改房超1300套

  刚需产品大量入市中央别墅区,去化前景究竟如何?

  此前曾有市场传言,祥云赋的去化速度不尽如人意。但祥云赋的销售人员向新京报记者表示,不论是合院还是洋房,都“卖得很好”。从沙盘可见,“售罄”的红色小牌竖得密密麻麻。销售人员介绍,合院一共208套,目前去化率已达85%;洋房一共6幢楼,其中4幢楼已售罄,剩下2幢楼正在销售中。

  “去年祥云赋刚开盘时,卖得很好,儋州365网,毕竟当时的后沙峪很久没有出现90平方米的新盘了。”后沙峪某楼盘的一名销售人员说,尤其是总价500万元以下的洋房产品去化非常快,“因为便宜”。

  北京市住建委网签数据显示,祥云赋于2018年9月27日取得5栋高层的预售证,供应640套小三居住宅产品,截至目前共签约244套。也就是说,项目中的90平方米洋房,去化率已近四成。

  祥云赋的合院产品目前已签约54套,大连教育蓝魅坊,约占总数1/4。不过,业内人士指出,合院产品首付高,需要购房人有资格,高官占新妻vip,还得有资金实力,签约会严重滞后于认购。

  在中原地产研究中心梳理的签约相对活跃的限房价项目中,祥云赋与瑞悦府、和悦华锦、华润理想国、西城天铸等项目上榜。中原地产首席分析师张大伟分析表示,当前,北京限房价项目市场分化非常严重,少数位置优秀的项目签约相对活跃,“但除了小部分网红项目外,大部分项目目前看,入市都出现了问题。”

  据新京报记者统计,祥云赋已入市500多套90平方米洋房;公园十七区一期即将入市300多套洋房,包括90平方米、120平方米、144平方米户型;建邦·顺颐府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此计算,待三个项目的这些房源全部入市,后沙峪区域将涌入超过1300套的刚需刚改产品,这还未计算公园十七区的后续开盘计划;即便不算上去年开盘的祥云赋,今年新入市的两个项目也将有近900套洋房的供应。

  祥云赋项目的洋房仍未售罄,后续又有大量刚需产品涌入中央别墅区,它们未来的命运是走俏、还是遇冷,尚待市场验证。

  同质化依然较严重

  罗马湖的三个项目,距离地铁15号线后沙峪站均不近。新京报记者探访了解到,目前祥云赋没有社区接驳班车开通计划;建邦·顺颐府未来将设置社区接驳地铁班车,业主免费乘坐;公园十七区则已发布了详细的班车计划,接驳后沙峪地铁站的班车一周7天每天运行、间隔15分钟发车,业主入住后即开通,免费运营两年。

  此外,据记者走访样板间发现,区域同样存在限房价项目的“通病”——同质化。在祥云赋、公园十七区和建邦·顺颐府三个项目中依然较严重。尤其是90平方米左右的主力三居户型,因面积所限,只能“螺蛳壳里做道场”,开发商再怎么添加特色元素,不同项目的产品看上去还是非常相似。其中,公园十七区家居智能化系统和精装修是一个特色;建邦·顺颐府的最大卖点则是开发商北京建工地产的国企背景。目前,公园十七区的排卡量已超过一期释放的300套,预计6月底开盘;建邦·顺颐府刚开始排卡,预计7月底8月初开盘。

  有业内人士表示,从三个项目的短板来看,公园十七区为开放式社区,而祥云赋和建邦·顺颐府均为全封闭式社区。建邦·顺颐府的89平方米主打户型,从样板间来看,厨房的采光不尽如人意。祥云赋的90平方米洋房并非全部南北通透。

  与北七家、孙河板块抢客

  后沙峪罗马湖的三个限房价项目同台竞技的同时,附近的北七家板块和孙河板块也有“生力军”与之竞争,尤其北七家板块聚集了多个限房价项目。除了早前入市的华润·理想国、和悦华玺外,未来金茂府、金隅金辰府也将入市。

  就三大板块的竞争,郭毅认为,北七家在售的多是“7090”刚需项目,可能会影响后沙峪的刚需盘,但后沙峪项目不会影响到北七家。孙河的限房价别墅和后沙峪的别墅项目则会形成相对竞争局面,不过,孙河板块从现状看配套条件还是依托后沙峪,自己本身配套资源不成熟。

  ■ 建议

  刚需房需“接地气”

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